Demo-ricostruzione di immobili con aumento delle unità abitative: c’è incremento del carico urbanistico

Un intervento di demolizione e ricostruzione che ha interessato tutta la volumetria e ha previsto la realizzazione di ulteriori unità abitative sia per effetto del frazionamento delle preesistenti aree di unità immobiliare sia per effetto del recupero della superficie dei sottotetti, pur rimanendo entro la volumetria già assentita, comporta un’incidenza sul territorio in termini di aggravio del carico urbanistico.

Di conseguenza, l’intervento, pur essendo riconducibile alla categoria della ristrutturazione, nella nozione ampia codificata dall’art. 3 comma 1 lett. d) del DPR 6 giugno 2001 n. 380, produce effetti analoghi alle nuove costruzioni, in quanto incrementa significativamente il carico urbanistico. Lo stesso vale per il recupero del sottotetto, a proposito del quale si afferma in giurisprudenza che “la destinazione del piano in questione (interrato, ma analogo discorso vale per il sottotetto) ad abitazione ha determinato un incremento delle volumetrie e delle superfici ‘utili’ – ossia utilmente fruibili – con conseguente aggravio del carico urbanistico” (cfr. Cons. St., sez. VI, 11 dicembre 2024, n. 10000).

Le categorie urbanistiche devono essere confrontate con quelle che definiscono la natura del contributo di costruzione, il quale ingloba sia gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sia il contributo sul costo di costruzione.

Le diverse componenti si collegano a differenti interessi pubblici.

Mentre la quota del contributo di costruzione commisurata al costo di costruzione risulta ontologicamente connessa alla tipologia e all'entità (superficie e volumetria) dell'intervento edilizio e costituisce una compensazione con finalità perequative versata alla collettività per la trasformazione del territorio consentita al privato (si tratta in sostanza di una...