L'accertamento dell'auspicata qualità edificabile di un’area non può prescindere dalle previsioni degli strumenti urbanistici

La giurisprudenza civile, ormai consolidata, dopo un’iniziale incertezza, nega rilevanza autonoma ed esaustiva alla mera edificabilità di fatto, esigendo che essa si armonizzi con quella legale.

Ciò significa che l’accertamento della natura edificabile o agricola di un’area non può essere legata a valutazioni opinabili poggiate su indagini de facto, ma deve essere fondata su una verifica oggettiva, che può essere data solo dalla classificazione urbanistica dell’area in considerazione (cfr. Cass. 19 settembre 2000, n. 12408).

Il che comporta - come più volte ha avuto modo di affermare la Suprema Corte di Cassazione - che non può essere classificata come edificabile un’area che gli strumenti urbanistici non preordinati all’espropriazione (come un piano regolatore generale) assoggettino a vincolo di inedificabilità (ad es. a verde pubblico o a zona agricola), precludendone in tal modo le possibilità legali di edificazione (così Cass. 19 settembre 2000, n. 12408 sopra citata), mentre la cosiddetta edificabilità “di fatto” rileva in via suppletiva, in carenza di una regolamentazione legale dell’assetto urbanistico (così Cass. Sez. un. 23 aprile 2001, n. 172; cfr. anche Cass. 20 settembre 2001, n. 11866; Cass. 8 febbraio 2006, n. 2812).

Ulteriore e specifica conferma proviene dalla motivazione di Cass., Sez. I civile, ordinanza n. 29992/2018, secondo cui:

"10. L'accertamento dell'auspicata qualità” edificabile di un’area “non può, poi, prescindere dalle previsioni degli strumenti urbanistici,” atteso “che, com'è ormai nozione ricevuta, il riscontro dell'attitudine allo sfruttamento edilizio di un'area va effettuato alla stregua della disciplina urbanistica, posta in funzione della razionale programmazione del territorio anche ai fini della conservazione di spazi a beneficio della...