Modifiche alla facciata: serve l’autorizzazione dell’assemblea del condominio

La facciata di un edificio è considerata parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e qualsiasi intervento che ne modifichi l’aspetto richiede una specifica autorizzazione assembleare.

Va, infatti, innanzi tutto rammentato che, secondo l’art. 1117, comma 1, n. 1) c.c., le facciate: “sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo”.

In base all’art. 1120 c.c. i condòmini, con le maggioranze indicate dall’articolo 1136 c.c., possono disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

L’art. 1122 c.c. stabilisce, a sua volta, che: “Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti a all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea”.

Da quest’ultima disposizione si evince che la realizzazione di interventi edilizi che incidono su parti comuni dell’edificio condominiale destinate all’uso individuale del singolo condòmino – come, nel caso di specie, l’apertura di due nuove finestre e la trasformazione di due finestre preesistenti in una porta-finestra sulla porzione di facciata in uso al controinteressato – esige la sottoposizione del progetto al preventivo vaglio dell’Assemblea condominiale, cui compete di escludere eventualmente la natura pregiudizievole degli stessi e, conseguentemente, di rilasciare la propria autorizzazione.

Più in generale, la giurisprudenza ha evidenziato la necessità della preventiva autorizzazione dell’Assemblea condominiale per eseguire interventi edilizi che interessano parti comuni, poiché è evidente che tutti i condòmini hanno il diritto di disporre dei beni in comproprietà, secondo le regole e i limiti previsti dal legislatore, e di esigerne un utilizzo conforme alle disposizioni di legge e a quelle dettate dai singoli regolamenti condominiali (cfr., tra le altre, T.A.R. Toscana, sez. III, 3 marzo 2022, n. 274 e giurisprudenza ivi citata).

Il “decoro architettonico” delle facciate costituisce, dunque, un valore che pertiene all’edificio nel suo complesso, e ogni lavoro che su di esso incida sensibilmente necessita dell’assenso dell’Assemblea dei condòmini, cui è rimessa, in via esclusiva, la valutazione in merito alla rilevanza estetica degli interventi (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 12 gennaio 2022, n. 219).

Nel caso di specie, l’apertura ex novo di due finestre e la creazione di una porta-finestra in luogo delle due finestre preesistenti ha avuto un impatto rilevante sulla facciata...